Meine Investmentstrategie hat sich im Laufe der Zeit gewandelt. Bevor ich richtig mit dem Investieren in Immobilien begonnen hatte, habe ich wie ein typischer Eigennutzer gedacht. Ich wollte Eigentum für mich selbst kaufen. Dann dachte ich mir: Ich kaufe noch ein bis zwei Wohnungen dazu und gut ist.
Gewandelt hat sich meine Strategie, als ich bei einem Freund in Berlin war. Er hat Wohnungen gekauft für einen kleinen Preis. Das fand ich so cool, dass ich kurzerhand selbst damit angefangen habe. So habe ich dann einige kleine Wohnungen bis 45 qm über Immobilienscout gekauft. Das war etwa Anfang 2017. Inzwischen mache ich das nicht mehr, da die Konkurrenz immer mehr wurde. Außerdem fand ich es irgendwann langweilig.
Meine Investmentstrategie hat sich schließlich geändert vom Kauf kleiner Wohnungen hin zum Erwerb von Gewerbeeinheiten. Genaugenommen habe ich nur Büros gekauft. Heute im Jahr 2020, wo ich diese Zeilen schreibe, schaue ich mich hauptsächlich nach Mehrfamilienhäusern um.
Warum wieder dieser Wandel?
Die meisten Angebote an Büroräumen kamen offmarket rein durch mein Netzwerk. Oft habe ich mich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft eingekauft und bin dann darüber an weitere Objekte gekommen. Das Problem an Gewerbeeinheiten ist deren Finanzierung. Banken spielen oft nicht mit. Ebenso ist der Typ des Gewerbes entscheidend. Abstand halten würde ich von Gastronomiegewerbe. Ich persönlich habe nur in Büros investiert. Bei den Mehrfamilienhäusern habe ich alles in einer Hand und bin selbst der Chef. Das gefällt mir.
Welche Regeln habe ich für meine Investmentstrategie aufgestellt?
Ich kaufe nur Objekte, die mindestens 6 % Nettorendite versprechen. Die Bruttorendite bringt mir nicht viel und berücksichtige ich nicht großartig. Ich treffe schnell Entscheidungen. Ich schaue mir das Objekt Exposé vorher ganz genau an. Anschließend gehe ich zur Besichtigung. Wenn alles passt, mache ich dem Makler bzw. Verkäufer direkt ein Kaufangebot. Besonders bei Immobilienscout und anderen Online-Portalen musst du schnell sein. Entscheidungsfreude ist ein wichtiger Erfolgsfaktor.
Des Weiteren rate ich dir: Kaufe immer rational, nicht emotional. Oft pushen sich die Leute hoch im Preis, weil sie unbedingt diese oder jene Immobilie kaufen wollen. Das ist ungünstig. Also habe deine Emotionen unter Kontrolle.
In welcher Lage kaufe ich?
Ich kaufe primär in Leipzig ein. Das ist B-Lage auf dem Weg zur A-Lage. Zudem habe ich ein paar Objekte in Wuppertal. Dort ist es als Immobilieninvestor aber deutlich schwieriger. Ich würde eventuell auch in C-Lage kaufen. Dort musst du aber höllisch aufpassen. Oft gibt es Trendstraßen, wo hohe Mieten bezahlt werden. Eine Straße weiter hast du dann eine Katastrophenlage, wo niemand wohnen möchte. Du musst dich also gut auskennen.
Berücksichtigen solltest du ebenfalls das politische Risiko. In C-Lagen ist es unwahrscheinlicher, dass die Politik dort eingreifen wird als in A-Lagen.
Welche Kennzahlen sind mir wichtig?
Ich zahle grundsätzlich nicht mehr als 2000 EUR/qm für ein Objekt. Wenn alles passt, würde ich aber auch mal höher gehen. Ich kaufe nicht immer mit einer Superrendite ein, weiß aber wo Entwicklungspotenzial steckt oder wo die Lage gut ist. Oft ist die Nachfrage und der Wettbewerb um Immobilien mit geringerer Anfangsrendite geringer. Es gibt Bezirke, in denen vor 10 Jahren niemand wohnen wollte. Heute ist es dort sehr teuer.
Vielleicht findest du heute auch noch so eine Region. Grundsätzlich sollte der Cashflow positiv sein für das eigene Portfolio. Das ist wichtig, damit die Banken dich langfristig weiter finanzieren.
Kaufe ich online oder offline?
Mit meiner Investmentstrategie werde ich selten online fündig. Ich habe die bekannten Ticker laufen, die mich automatisiert über neu veröffentlichte Immobilien informieren. Ich schaue mir diese Objekte auch an. Jedoch kommt selten ein Kauf dabei zustande. Deswegen kaufe ich überwiegend offline ein. Irgendwann hast du dein Netzwerk und es kommen gute Angebote rein. Ich habe gute Makler, die kaum etwas ins Internet setzen. Dazu werde ich noch einen Beitrag verfassen. Es ist sehr wichtig, eine ehrliche Beziehung zu dem Makler aufzubauen.
Verfolge ich Buy-and-Hold?
Ja, ich mache nur Buy-and-Hold. Ich bleibe komplett dabei. Fix-und-Flip ist für mich mit der GmbH Gründung und dem ganzen Gerüstzeug ein Modetrend. Ich sammel gerne und würde gar nichts abgeben wollen. Beim Kaufen bin ich nicht emotional, aber wenn ich gekauft habe, dann kann ich schon mal emotional werden.
Zu guter Letzt:
Dachgeschosswohnungen würde ich nicht mehr kaufen. Da hast du zu viel Ausschlusspotenzial was das Mieterklientel angeht. Deine Mieter sind dann oft Studenten. Im Sommer ist es sehr heiß und wenn du keinen Aufzug hast, ist das für ältere Menschen problematisch.
