Daniel’s Investment Strategie! Nur Wohnungen?

Daniel's Investment Strategie

 

Was kaufe ich?

Ich kaufe aktuell nur Eigentumswohnungen. Mehrfamilienhäuser fasse ich nicht an. Ich fokussiere mich ausschließlich auf Eigentumswohnungen.

Wie komme ich an gute Immobiliendeals?

Der Klassiker ist Immobilienscout24.de. Diese Plattform nutze ich allerdings schon lange nicht mehr. Bei mir läuft alles über meine Kontakte und mein Netzwerk. Ich mache sehr viele Deals offmarket. Das heißt: Die Objekte waren nie online gelistet.Immobilienscout war am Anfang meiner Investmentkarriere ein Thema. Insgesamt kamen etwa ein bis drei Deals durch Immobilienscout zustande. Weitere ein bis zwei Wohnungen habe ich dank ebay-kleinanzeigen.de kaufen können. Die restlichen Wohnungen, die ich eingekauft habe, waren nie online gewesen.

Wie habe ich mir so ein Netzwerk aufgebaut?

Ich werde zu dieser Frage noch mehrere Blogeinträge online stellen und genau erklären, was meine Offmarket-Strategien sind. Ich habe 35 Offmarket-Strategien niedergeschrieben, einige davon schon erfolgreich umgesetzt, andere noch nicht angepackt. Ich werde diese noch veröffentlichen, damit du es für dich umsetzen kannst.

Der Anfang ist natürlich immer am schwierigsten. Nach einer gewissen Zeit kommt die Routine. Man weiß, mit wem man sprechen muss und wie man loslegt. Bei mir hat es eine gewisse Zeit gedauert bis sich ein Dealflow eingestellt hat.

Womit kannst du starten? Suche auf Immobilienscout, suche auf Ebay und frage in deiner Nachbarschaft. Jeder in deinem Ort muss wissen, dass du suchst. Nutze Pinnwände bei Aldi, Rewe usw. und spreche mit Spaziergängern. Du musst dran bleiben. Es wird nicht direkt etwas dabei rausspringen, aber langfristig kommen die Deals. Auch wenn du eine Wohnung gekauft hast, die nicht der Knüller ist, so bist du schon mal in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) drin.

Ich selbst nutze von den Online-Möglichkeiten eigentlich nur noch ebay-kleinanzeigen. Gerade die schlechtesten Beiträge mit den schlechtesten Fotos bieten oftmals das größte Potential. Wer Erfahrung hat kann hier angreifen.

Was sind meine Kriterien beim Kauf einer Wohnung?

Die Immobilie interessiert mich im Telefongespräch mit dem Verkäufer die ersten 5 – 10 Minuten überhaupt nicht. Ich fokussiere mich darauf, eine Beziehung zu dem Verkäufer aufzubauen. Danach versuche ich mehr über die Eckdaten des Objekts wie z.B. Zimmeranzahl, Preisvorstellung, Lage, usw. herauszufinden. Der Quadratmeterpreis ist für mich ein Trigger. Mein Limit liegt aktuell bei 1000 Euro pro Quadratmeter.

Was ist, wenn die Immobilien über den 1000 Euro pro Quadratmeter liegt?

Dann prüfe ich, ob sich das Objekt für Fix-und-Flip eignet. Wenn dies nicht der Fall ist, bin ich raus. Bei den Preisen denken viele, ich kaufe in Sachsen auf einem Dorf. Das ist aber nicht der Fall. Ich kaufe im Kölner Speckgürtel ein.

Wenn die Immobilienpreise weiter steigen, ändert sich dann meine Strategie?

Dazu habe ich mir ehrlich gesagt bisher keine konkreten Gedanken gemacht. Eine Strategie muss man immer den Gegebenheiten anpassen. Wenn jemand erzählt, er kaufe in München für unter 1000 Euro/qm ein, dann kann man das nicht glauben. Hier in meiner Region funktioniert es aktuell gut.

Sind für mich die Wohneinheiten maßgebend oder der Cashflow?

Am Anfang waren für mich die Einheiten wichtig. Das war für mich eine Art Aushängeschild. Jetzt ist es absolut unwichtig geworden. Der Cashflow vor Steuer ist wichtig. 100 Wohnungen zu besitzen, aber nur 1000 Euro Cashflow damit zu erwirtschaften, ist für mich uninteressant. Ich möchte mit möglichst wenigen Einheiten einen hohen Cashflow aufbauen. Also, die Einheiten sind sekundär. Ausschlaggebend ist der Cashflow. Mit einem hohen Cashflow ist man wieder finanzierbar bei der Bank. Das gibt der Bank Sicherheit und Vertrauen und sichert dir als Investor weitere Geschäfte.

Wenn es also zu teuer wird, dann flippe ich das Objekt?

Nicht ganz. In den letzten Jahren habe ich nur Buy-and-Hold gemacht. Es macht jedoch absolut Sinn, eine Mischform zu fahren und seine Strategie anzupassen an den aktuellen Markt. Du musst immer flexibel bleiben und darfst nicht zu steif fahren. Denn bei den meisten Investoren wird ab einem gewissen Level das Eigenkapital knapp. Es gibt verschiedene Ansätze, um an Eigenkapital zu kommen. Dazu werden wir auch noch Beiträge veröffentlichen. Fix-und-Flip ist definitiv ein Eigenkapital Turbo. Ich habe es persönlich bis jetzt noch nicht gemacht, es kommt aber definitiv in meine Strategie rein. Wenn es losgeht, werden wir es auf ImmoSelfMade teilen.

Zuletzt möchte ich noch sagen: Ich kaufe liebend gern Wohnungen in Hochhäusern. Das finde ich geil. Viele denken: Oh weia! Hohes Hausgeld, Brandschutz, Katastrophe. Ich antworte: Ich bekomme 4-stellige Hausgeldüberschüsse von der WEG zurück. Das Haus, in dem ich investiert bin, hat gut gewirtschaftet. Üblich sind 130 – 140 Euro Hausgeld für eine Einzimmerwohnung und 220 – 225 Euro für eine Zweizimmerwohnung.

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